I. Pojęcia dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi:
zasoby Spółdzielni – lokale mieszkalne, lokale użytkowe, lokale o innym przeznaczeniu niż lokale mieszkalne oraz miejsca postojowe w garażach wielostanowiskowych, nieruchomości.
nieruchomość – to nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana.
lokal – jest to lokal mieszkalny w spółdzielni mieszkaniowej, lokal mieszkalny w budynku stanowiący odrębną własność .
lokal samodzielny – to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb . W samodzielnym lokalu mieszkalnym izby przeznaczone są na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W samodzielnym lokalu o innym przeznaczeniu izby lub zespół izb wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
części wspólne nieruchomości – to grunt oraz wszystkie części budynku wraz z urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu.
osiedle – to teren określony przez Zarząd Spółdzielni, na którym znajdują się zasoby Spółdzielni.
mienie wspólne osiedla – to nieruchomości, budowle, mała architektura, będące własnością Spółdzielni, służące nieruchomościom w danym osiedlu, bez względu na faktyczne korzystanie z tego mienia przez mieszkańca osiedla.
mienie ogólne spółdzielni – to nieruchomości, budowle, mała architektura będące własnością Spółdzielni, służące prawidłowemu funkcjonowaniu wszystkich nieruchomości administrowanych przez Spółdzielnię, a także działki przeznaczone pod realizację inwestycji i tereny służące wszystkim mieszkańcom, bez względu na faktyczne korzystanie z tego mienia przez mieszkańca Spółdzielni
obiekty małej architektury – to niewielkie obiekty użytkowe, służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku takie, jak np.: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki czy obiekty kultu religijnego, np.: kapliczki, krzyże przydrożne, figury świętych.
udział we współwłasności nieruchomości wspólnej – odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Podstawę do wyznaczenia udziału stanowi Uchwała Zarządu , podjęta dla określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych w danej nieruchomości .
użytkownik lokalu – to:
- członek Spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu;
- członek Spółdzielni będący właścicielem lokalu;
- właściciel lokalu nie będący członkiem Spółdzielni;
- osoba nie będąca członkiem Spółdzielni ale posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- najemca lokalu;
- osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego.
koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi – są to koszty, które obejmują:
– eksploatacje i utrzymanie nieruchomości, tj: administrowanie nieruchomościami, utrzymanie i konserwację nieruchomości oraz mienia wspólnego osiedla i Spółdzielni;
– remonty zasobów mieszkaniowych;
– dostawę energii cieplnej na potrzeby c.o i c.w.;
– dostawę wody zimnej i odprowadzanie ścieków;
– dostawę gazu
– oświetlenie budynków
– konserwację własnych kotłowni i węzłów cieplnych
– konserwacje i remonty dźwigów osobowych;
– naprawę i konserwację domofonów;
– wywóz nieczystości;
– podatek od nieruchomości;
– opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu.
osoba zajmująca lokal mieszkalny – to osoba przebywająca w lokalu przez okres dłuższy niż jeden miesiąc. W przypadku gdy w lokalu nie jest zgłoszona do zamieszkania żadna osoba, do rozliczeń przyjmuje się jedną osobę.
fundusz remontowy – tworzony jest w celu utrzymania należytego stanu technicznego zasobów mieszkaniowych Spółdzielni i infrastruktury im towarzyszącej a wydatkowany na: – nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi; – mienie wspólne osiedla; – mienie ogólne Spółdzielni.
II. Pojęcia dotyczące spraw finansowych i rozliczeń:
rozliczenie nieruchomości – to porównanie przychodów uzyskanych z wnoszonych przez Państwa opłat z rzeczywistymi kosztami utrzymania przypadającymi w danej nieruchomości, pomniejszonymi o uzyskane z niej pożytki. Zgodnie z art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynik rozliczenia nieruchomości (nadwyżka/niedobór) uzyskany w danym roku obrotowym stanowi odpowiednio przychody lub koszty tej nieruchomości w roku następnym.
pożytki z nieruchomości – to przychody uzyskiwane z wynajmowania części wspólnej nieruchomości (np. zabudowy korytarzy, najem pomieszczeń dodatkowych, reklamy)
rozliczenie funduszu remontowego – to porównanie przychodów uzyskanych z naliczanej Państwu opłaty (Fundusz Remontowy), z rzeczywistymi kosztami przypadającymi na daną nieruchomość. Wynikająca z rozliczenia nadpłata stanowi saldo początkowe następnego roku.
kredytobiorca – należy przez to rozumieć również członka spółdzielni mieszkaniowej, zajmującego lokal obciążony kredytem zaciągniętym przez spółdzielnię któremu przysługuje spółdzielcze lub własnościowe prawo do lokalu.
mieszkanie obciążone spłatą kredytu i odsetek – jest to lokal mieszkalny obciążony kredytem zaciągniętym przez spółdzielnię na budowę lokalu spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego.
zadłużenie kredytowe – wymagane do spłaty zadłużenie wobec PKO z tytułu kredytu, odsetek bankowych, odsetek budżetowych spłacane wg Ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych z dnia 30.11.1995 r. ( Dz. U. z 1996r. Nr 5 poz.32 z późniejszymi zmianami).
zawieszenie spłaty kredytu i odsetek – Ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych z dnia 30.11.1995 r. ( Dz. U. z 1996r. Nr 5 poz.32 z późniejszymi zmianami) daje możliwość zawieszenia spłaty kredytu maksymalnie na 12 kwartałów w 100% i 8 kwartałów w 50% należnej raty pod warunkiem, że przeciętny dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w kwartale poprzednim wynosił mniej niż 110% najniższej emerytury.
gospodarstwo domowe kredytobiorcy – należy rozumieć gospodarstwo prowadzone przez osoby wspólnie zamieszkujące, bez względu na stopień pokrewieństwa i fakt czy razem, czy oddzielnie się utrzymują.
spłata wg normatywu – oznacza wysokość obciążających kredytobiorcę miesięcznych spłat przypadających na dany lokal, które nie mogą być niższe od iloczynu powierzchni użytkowej lokalu oraz normatywu spłaty kredytu ustalanego w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej lokalu.
wkład mieszkaniowy – związany jest ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, jest różnicą między pełnymi kosztami budowy lokalu a uzyskaną przez Spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub innych środków na sfinansowanie części kosztów budowy lokalu.
wkład budowlany – związany ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu lub odrębna własnością i obejmuje całość kosztów budowy.
III. Pojęcia inwestycyjno-prawne:
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – stanowi podstawę planowania przestrzennego w gminie.
odrębna własność lokalu – jest to prawo własności, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub użytkowy, położony w budynku wielolokalowym. Właścicielowi przysługuje prawo własności do lokalu oraz nierozerwalnie z tym prawem związany udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomością wspólną jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek oraz tych części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali. Właściciel odrębnego lokalu ma zatem pełne prawo rozporządzać swoim lokalem i ponosi również wszystkie koszty związane z jego eksploatacją i użytkowaniem. Ma on jednocześnie prawo korzystania, wraz z innymi właścicielami lokali w budynku, z nieruchomości wspólnej. Musi również, wraz z innymi właścicielami lokali, ponosić koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej.
powierzchnia użytkowa – zasady obliczania powierzchni budynków i ich kubatur są uregulowane Polskimi Normami: PN-70/B-02365 Powierzchnie budynków. Podział, obliczenia i zasady obmiaru oraz PN-69/B-02360 Kubatura budynków. Zasady obliczania.
akt notarialny – umowa cywilno-prawna podpisywana w obecności osoby zaufania publicznego jaką jest Notariusz. Forma wymagana w sytuacji jakiegokolwiek ruchu na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz nieruchomości jaką jest prawo odrębnej własności lokalu.
księga wieczysta – każda nieruchomość musi mieć urządzoną (założoną) księgę wieczystą. Tworzy się ją lub dokonuje zmian w istniejącej, po akcie notarialnym. Księga wieczysta składa się z 4 działów:
- Dział przedmiotowy – oznacza nieruchomość
- Dział podmiotowy właściciela
- Dział różnych ograniczonych praw rzeczowych oraz inne prawa (np. służebności, prawo pierwokupu, roszczenia o zawarcie umowy przedwstępnej, treść umowy dożywocia itp.)
- Dział czwarty – hipoteki (prawo zabezpieczające wierzytelność)
wartość rynkowa lokalu – wartość lokalu określona przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów Działu IV, Rozdziału 1, Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami)
ekspektatywa – „oczekiwanie prawne”, najczęściej umowa o budowę lokalu mieszkalnego zawarta pomiędzy kupującym a developerem lub spółdzielnią mieszkaniową. Kupujący oczekuje, iż po spełnieniu przez niego warunków zapłaty za lokal, budujący przeniesie na niego prawo własności (odrębną własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Ekspektatywa może być przedmiotem zbycia. Kupujący może sprzedać swoje prawo wynikające z umowy o budowę nieruchomości osobie trzeciej.
eksmisja – wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia lokalu lub nieruchomości z osób i rzeczy i wydania uprawnionej osobie. Eksmisja jest możliwa po uprzednim wypowiedzeniu umowy najmu, które to może nastąpić z ważnych przyczyn określonych ustawą, m.in. z tytułu zalegania z czynszem, bądź używania lokalu w sposób sprzeczny z umową. Eksmisja w przypadku mieszkania spółdzielczego musi być poprzedzona procedurą wykluczenia członka ze spółdzielni. Decyzja o wykluczeniu jest podejmowana zgodnie ze statutem spółdzielni. Wszczęcie procedury jest możliwe jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystnie z innych lokali, lub jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczaniem opłat. Eksmisja nie jest możliwa do właścicieli lokali stanowiących odrębną własność
lokal socjalny – w przypadku wyroku sądowego nakazującego eksmisję sąd orzeka jednocześnie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub o braku takiego uprawnienia. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu, czyli eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego obciąża gminę. Pomieszczenie tymczasowe – jeśli sąd w wyroku nie zapisał prawa do lokalu socjalnego i nie jest możliwa tzw. eksmisja „na bruk”, komornik musi się wstrzymać z eksmisją do czasu, gdy gmina nie wskaże tymczasowego pomieszczenia lub osoba eksmitowana sama nie znajdzie takiego pomieszczenia bądź nie wskaże go wierzyciel.
